OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前(qián)几日的(de)下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权益人相关(guān)负责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期(qī)市(shì)场波动较大(dà)，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值，投资(zī)者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后(hòu)二(èr)级市(shì)场价(jià)格开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来(lái)，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目出租(zū)率有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致(zhì)二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也(yě)得(dé)到一定(dìng)释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的(de)产品具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私(sī)募基(jī)金执行董(dǒng)事(shì)高如星撒贝宁个人资料简历对(duì)此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调至得(dé)这么急、这(zhè)么深(shēn)，加(jiā)上前期本身园区(qū)类资产就回调不少了(le)，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到(dào)租金收入(rù)受(shòu)不受(shòu)影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续(xù)情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的(de)广(guǎng)泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)坦(tǎn)言(yán)，事发突然确(què)实(shí)始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即(jí)奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国资委也(yě)高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户(hù)，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手通过签(qiān)署租(zū)赁意向书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户(hù)。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定(dìng)要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内(nèi)完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的空(kōng)置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人(rén)解(jiě)释，张江光(guāng)大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以市(shì)场(chǎng)化(huà)运(yùn)营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租(zū)都(dōu)属于正常(cháng)情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发生(shēng)在市(shì)场(chǎng)活跃度的(de)短期(qī)低点(diǎn)，目前市(shì)场情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到(dào)出租(zū)率下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江这边(biān)也作(zuò)了一定的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目(mù)在(zài)给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的(de)成新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单(dān)层以(yǐ)一千(qiān)平的(de)面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会根据(jù)自(zì)身(shēn)需求(qiú)和预(yù)算(suàn)挑选区域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协(xié)同效应(yīng)，相信可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负(fù)责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及(jí)对(duì)于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相关(guān)负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在(zài)管(guǎn)资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些其他(tā)在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资(zī)本(běn)平台(tái)和(hé)它(tā)未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我们(men)实(shí)现基(jī)金扩容(róng)的第(dì)一步(bù)，也是至关重要(yào)的一步(bù)，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了一些突发(fā)情况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在(zài)张江科学(xué)城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常(cháng)小的插(chā)曲。我(wǒ)们(men)有信(xìn)心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突(tū)发事件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的(de)信心。”

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