近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也(yě)提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金while的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗基金相关负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及(jí)市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料和信息(xī)披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金(jīn)年度可(kě)分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度(dù)来(lái)看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股(while的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗gǔ)性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债(zhài)券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行(xíng)计算(suàn)。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后(hòu)基金(jīn)份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基(jī)金分红(hóng)前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持(chí)有(yǒu)产品的(de)特性(xìng)，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的(de)收(shōu)益(yì)主要来(lái)自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的(de)二级(jí)市场价格(gé)和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较(jiào)短的特(tè)许经(jīng)营项目(mù)，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限(xiàn)收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类while的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗似(shì)永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在(zài)本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注(zhù)分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多重因素来(lái)选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带(dài)来的(de)短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人(rén)也称。

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